2023年1月17日，省自然資源廳、中國銀保監(jiān)會(huì)浙江監(jiān)管局、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省司法廳、中國人民銀行杭州中心支行、中國銀保監(jiān)會(huì)寧波監(jiān)管局6部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于深化多跨協(xié)同推進(jìn)二手房“帶押過戶”登記服務(wù)新模式的通知》，要求各地盡快細(xì)化落地二手房“帶押過戶”政策。
圖源：網(wǎng)絡(luò)（圖文無關(guān)）
2021年1月1日，《中華人民共和國民法典》正式實(shí)施，第406條明確規(guī)定“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。”
2022年9月7日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境降低市場主體制度性交易成本的意見》（國辦發(fā)〔2022〕30號(hào)）杭州汽車抵押貸款條件，明確要求優(yōu)化涉企服務(wù)，推動(dòng)降低市場主體辦事成本。2022年9月26日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快推進(jìn)“一件事一次辦”打造政務(wù)服務(wù)升級版的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2022〕32號(hào)），再次對跨層級政務(wù)服務(wù)事項(xiàng)實(shí)現(xiàn)“一件事一次辦”，進(jìn)一步提高企業(yè)和群眾辦事的體驗(yàn)感和獲得感提出了要求。
兩年來，浙江積極探索，目前11個(gè)地市已陸續(xù)開展二手房“帶押過戶”登記服務(wù)，并積極推進(jìn)線上業(yè)務(wù)功能開發(fā)和上線。全省已辦理400多筆業(yè)務(wù)，公證機(jī)構(gòu)參與的業(yè)務(wù)有269筆。但實(shí)際操作中，也存在異行帶押過戶難辦理，各部門協(xié)調(diào)難、信息互通難，利益相關(guān)單位推廣不積極等問題。
有公證處負(fù)責(zé)人表示杭州汽車抵押貸款條件，《通知》的出臺(tái)具有指導(dǎo)意義，有助于促進(jìn)二手房“帶押過戶”全面推開，希望進(jìn)一步細(xì)化落地舉措、借助立法權(quán)威推進(jìn)更好落地。
平安鼎評
最近一個(gè)比較熱的新聞是：浙江六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于深化多跨協(xié)同推進(jìn)二手房“帶押過戶”登記服務(wù)新模式的通知》（以下簡稱《通知》），要求各地盡快細(xì)化落地二手房“帶押過戶”政策。在為“浙江速度”拍手叫好的同時(shí)，筆者也通過從法理上對“帶押過戶”的解讀杭州汽車抵押貸款條件，以及其中的難點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，談?wù)劙选昂檬罗k好”的一些建議。
從法律上講，當(dāng)購房者向銀行借錢買房，就購買的房屋辦理按揭抵押，其就和銀行存在著兩層法律關(guān)系：一層是借貸關(guān)系，購房者為債務(wù)人，銀行為債權(quán)人；另一層是抵押關(guān)系，購房者為抵押人，銀行為抵押權(quán)人，抵押物就是所購的房屋。當(dāng)房產(chǎn)要轉(zhuǎn)讓時(shí)，如果按照之前的大多數(shù)“先解押再過戶”做法，是要先還貸再轉(zhuǎn)讓、重新抵押，一共有三個(gè)環(huán)節(jié)，包括提前籌款還貸解押環(huán)節(jié)。
《通知》指出，“本通知中二手房‘帶押過戶’一般是指：在押房產(chǎn)在未解除原抵押狀態(tài)下過戶并辦理相關(guān)登記手續(xù)，無需先還貸解押后再辦理過戶轉(zhuǎn)移。”核心提煉為：免去提前籌款還貸解押環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)帶抵押房產(chǎn)過戶轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)登記手續(xù)同步辦理。也就是說，在不提前還清貸款的情況下，可以直接辦理不動(dòng)產(chǎn)過戶手續(xù)，將原本的三個(gè)環(huán)節(jié)整合為一個(gè)環(huán)節(jié)。
這可以在《中華人民共和國民法典》第406條找到相關(guān)依據(jù)，“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。”
所以，筆者認(rèn)為，《通知》中所指的“帶押過戶”，從法理上來講其實(shí)更偏向于“邊過戶邊解押”，即在過戶過程中解除原有的抵押，同時(shí)設(shè)立新的抵押。這是對傳統(tǒng)的“先解押再過戶”流程的優(yōu)化，有利于二手房購房者節(jié)省過橋資金、簡化過戶程序，有效降低了交易成本、縮短了交易周期，而且不局限于買受方的債權(quán)人是同一家銀行，有非常積極的意義。
這在民法典2021年1月1日起施行后已有實(shí)踐。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國已有超30城推行這樣的二手房“帶押過戶”。不過，在之前的調(diào)查中，有房產(chǎn)中介表示，銀行意愿成為重要因素，實(shí)操案例還是不多。
眾所周知，對于銀行而言，房產(chǎn)抵押貸款是一種優(yōu)良資產(chǎn)，收益比較穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)也比較小。如果按照《通知》中所指的“帶押過戶”，提前接受還款對銀行而言無異于一種經(jīng)濟(jì)損失。而且，在法律上，銀行作為合同一方當(dāng)事人，通常情況下，并沒有一定要同意提前還款的法律義務(wù)。因此此種模式有局限性，缺少一定適用性。
筆者相信，六部門聯(lián)合發(fā)布《通知》，在此“加持”下，這種“邊過戶邊解押”的“帶押過戶”模式，會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)實(shí)操案例的增多，促進(jìn)房產(chǎn)流動(dòng)。
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但這種模式可能影響在先抵押銀行的利益，仍然是個(gè)不能回避的現(xiàn)實(shí)。因而如何將實(shí)施中的障礙最小化，是《通知》重點(diǎn)提到的、也是現(xiàn)實(shí)中需要進(jìn)一步推進(jìn)的地方，有必要在優(yōu)化交易流程、控制交易風(fēng)險(xiǎn)等方面采取措施。比如，可以借助公證機(jī)構(gòu)對買賣雙方的盡職調(diào)查，通過公證機(jī)構(gòu)背書作為前置條件解決技術(shù)性問題；推動(dòng)探索跨行間業(yè)務(wù)模式，推行銀行間協(xié)議，解決銀行間利益讓渡問題；推動(dòng)金融監(jiān)管層面建立協(xié)同機(jī)制，消除各方顧慮等。
筆者認(rèn)為，“帶押過戶”模式的選擇，既需要考慮轉(zhuǎn)讓人、受讓人的風(fēng)險(xiǎn)和利益，也要考慮到銀行的風(fēng)險(xiǎn)和利益。在三者利益和風(fēng)險(xiǎn)之間進(jìn)行平衡，才真正有助于“好事辦好”。其實(shí)，除了上述模式，還有兩種模式也是可供選擇的：
一種是直接過戶模式。
根據(jù)民法典第406條，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的無須征得抵押權(quán)人同意，允許抵押人自由轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。如果轉(zhuǎn)讓方和受讓方就價(jià)款及支付能夠形成一致意見的，就可適用真正意義上的“帶押過戶”，即不變更債務(wù)、抵押情況，因此也不用經(jīng)過銀行同意，直接進(jìn)行過戶。如果銀行認(rèn)為增加了自己的風(fēng)險(xiǎn)，可以要求提前清償債務(wù)或是提存，并負(fù)有舉證責(zé)任。但在實(shí)務(wù)中，雙方當(dāng)事人的風(fēng)險(xiǎn)明顯：賣方在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，購房的債務(wù)依然存在，仍然負(fù)有向銀行還款的義務(wù)；買方購買的房屋上存在著銀行的抵押權(quán)，也存在著被執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)，其所有權(quán)是不穩(wěn)定的。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格也不好確定。這樣的“帶押過戶”，更適用于信任度極高的極少數(shù)交易雙方，但在“降低交易成本和風(fēng)險(xiǎn)”“優(yōu)化二手房過戶的業(yè)務(wù)流程”上并不具有普遍適用性。
還有一種是債務(wù)移轉(zhuǎn)模式。
就是不變更抵押，經(jīng)過債權(quán)人銀行的同意后，由受讓方代替轉(zhuǎn)讓方成為借款人。在法律上，這是一個(gè)債務(wù)移轉(zhuǎn)問題，債務(wù)人由轉(zhuǎn)讓人變更為受讓人。如果采用此種模式，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格也很好確定。顯然，債務(wù)人的變動(dòng)可能增加銀行的風(fēng)險(xiǎn)，故一定需要經(jīng)過原債權(quán)人銀行的同意。只要買受雙方選擇同一家銀行作為債權(quán)人，這種模式其實(shí)最為簡便。
總之，上述幾種模式各有利弊，考慮到社會(huì)生活的復(fù)雜性，不宜采取一刀切的做法，比較穩(wěn)妥的做法是提供多種選擇路徑：讓“帶押過戶”多幾種模式，讓市場進(jìn)行選擇，讓當(dāng)事人進(jìn)行選擇，“更好地滿足群眾需求”。
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