坐標(biāo)深圳。
很多客戶對(duì)房產(chǎn)抵押貸不了解，習(xí)慣性的認(rèn)為還在還銀行按揭款的房子就不能做房產(chǎn)抵押貸，實(shí)際上按揭中的房子完全是可以做抵押貸的。
一套房能否做抵押貸的前提條件是有房產(chǎn)證，也就是說未出房產(chǎn)證的房子是無法做抵押貸的。
除了有房產(chǎn)證這個(gè)前提條件外，只要房子還有空間可貸就都可以做抵押貸。
因?yàn)橐话愕盅嘿J額度并不是市場價(jià)來決定的全款車抵押貸款怎么貸，而是根據(jù)評(píng)估價(jià)或者指導(dǎo)價(jià)一定的比值來確定可貸額度。
以深圳為例，一般是評(píng)估價(jià)7成或者是指導(dǎo)價(jià)9成，取低原則。
比如一套房產(chǎn)評(píng)估總價(jià)500萬，指導(dǎo)價(jià)450萬，按照評(píng)7指9來算，按評(píng)估價(jià)能貸350萬，指導(dǎo)價(jià)405萬，這種情況下這套房子抵押貸就只能貸350萬。當(dāng)然評(píng)估價(jià)因?yàn)樵u(píng)估機(jī)構(gòu)的不同有一定的浮動(dòng)空間。但總體相差不大。
這套房子，如果業(yè)主還欠銀行按揭款350萬，抵押貸可貸總額也才350萬，因?yàn)榈盅嘿J需要贖樓還清銀行按揭欠款。這個(gè)房子就沒有空間套現(xiàn)了。
那么什么情況下適合做抵押貸呢？，一般有如下三種情況適合做抵押經(jīng)營貸。
第一，如果業(yè)主做抵押貸的目的是減輕目前還款壓力，或者說需要部分資金周轉(zhuǎn)，我們通過渠道，盡量把評(píng)估價(jià)拉高，這樣就還有部分套現(xiàn)空間。因?yàn)榈盅嘿J很多都可以做先息后本還款方式，前期每個(gè)月都只需要還利息，最后才需要還本金，而抵押貸利息又明顯低于房貸，所以就能實(shí)現(xiàn)大幅減輕目前還款壓力的目的。
比如深圳前兩年普遍房貸利率在5.0左右，欠銀行貸款300萬，20年等額本息還款，月還款將近2萬，
轉(zhuǎn)換成抵押貸300萬，先息后本，隨借隨還，每個(gè)月還款8790，前期每個(gè)月減少月供1.1萬，可以大幅緩解短期資金壓力。
尤其是現(xiàn)在房產(chǎn)市場普遍不景氣情況下，短期難轉(zhuǎn)手又面臨高額月供，一旦收入不穩(wěn)定就會(huì)面臨較大還款壓力。
這種方式就能夠很好的解決這個(gè)問題，如果后續(xù)房價(jià)回暖能夠保值增值，可以通過賣掉房子來實(shí)現(xiàn)還本。
第二，如果業(yè)主做抵押貸的目的是平轉(zhuǎn)降息，即使已經(jīng)沒有套現(xiàn)空間仍然是可以做的。
這種適合房貸利率較高的客戶群體通過較低的抵押貸利率實(shí)現(xiàn)降低總利息和減輕月供壓力目的。
比如，房子銀行按揭貸款300萬，貸款利率年化5.5，如果轉(zhuǎn)換成抵押貸300萬，年化3.7，存在1.8的利率差，300萬一年可以省5.4萬利息，10年能省54萬。20年30年省的更多。
當(dāng)然房貸相比抵押貸最大的優(yōu)勢是貸款周期長，而抵押貸普遍在3-5年，長點(diǎn)的可以做到10-20年甚至25年。但一般10-20年這么長周期的授信的的抵押貸中途都是需要還本過橋再續(xù)貸的。
比如3年內(nèi)需要一次性還本續(xù)，或者5年一次還本續(xù)貸，它的風(fēng)險(xiǎn)在于如果銀行不續(xù)貸，客戶短期內(nèi)就面臨高額的還本壓力。
另外一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于利率變化，比如今年跟銀行做抵押貸利率年化3.7，授信10年，每3年一過橋續(xù)簽，3年后跟銀行續(xù)簽時(shí)是要以當(dāng)時(shí)銀行抵押貸利率為準(zhǔn)的，并不意味著授信10年就一直是3.7年化。未來利率可高可低，長期看趨勢是向下走的。
需要說明的是，只要客戶正常還款，征信負(fù)債和逾期沒有大幅度增加全款車抵押貸款怎么貸，銀行一般都是愿意續(xù)貸的，因?yàn)殂y行放貸也是為了盈利，正常合作的優(yōu)質(zhì)客戶銀行是非常愿意繼續(xù)合作的。
最壞的情況是被銀行抽貸或者不續(xù)，在這種情況下可以找其他銀行繼續(xù)做抵押貸。
只要不是太大的問題一般經(jīng)過渠道包裝后是可以繼續(xù)做的。
第三全款車抵押貸款怎么貸，房子有可貸空間情況下，可以通過抵押貸套現(xiàn)。
比如全款購買的紅本在手房，或者是首付比例較高的房子，還有就是已經(jīng)升值的房產(chǎn)，只要是經(jīng)過評(píng)估后仍然有套現(xiàn)空間就可以做。
比如房子還欠銀行200萬，但抵押貸能貸500萬，這樣就有了300萬的現(xiàn)金可使用。
其實(shí)很多深圳的業(yè)主都是通過抵押貸去套現(xiàn)的。有些客戶會(huì)問抵押貸套出來的錢能用來買房嗎？能用來還債嗎？能用來投資嗎？
這個(gè)問題我在另一篇文章中有詳細(xì)講述過了，簡單來說，名義上肯定是不允許的，但現(xiàn)實(shí)中，通過合理方式的規(guī)避，是基本不存在問題的。現(xiàn)實(shí)中絕大部分抵押貸都是以這種方式去進(jìn)行的。
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