原創：第八副所長 萬房研究所
再過幾天，2023年全國兩會就要召開了。
忍不住把兩會代表委員名單翻出來看看。24個房地產相關的政協委員里，最引人注目的，是華潤的王祥明、中海的顏建國、中國融通的馬正武、首開的李巖。其次是香港幾大家族的年輕一代，以及幾家沒怎么聽說過的企業代表。
民營房企里那些曾經如雷貫耳的名字，統統在這份名單里消失了。
除了深陷麻煩的許家印，另一個消失在名單里的重要人物，是楊國強。
今天，碧桂園發布公告稱，楊國強因年齡原因辭去碧桂園董事會主席及執行董事職務，辭任后以特別顧問的形式繼續參與公司經營。董事會主席一職，由楊惠妍接任。
根據最新的發債書，楊國強的二女兒楊惠妍持有碧桂園59.6%的股份。這些變化告訴我們幾個信息：
楊國強不再是政協委員，不再是碧桂園的股東，不再擔任碧桂園的任何正式職務。
掌舵宇宙第一房企碧桂園整整30年的老船長，突然在這一天宣布退休，而且消失得這么干干凈凈、徹徹底底。
1
關于碧桂園的文字，曾引起楊國強極大重視、極大恐慌的，不是出自媒體人之手，而是前碧桂園首席財務官吳建斌。
2017年底，吳建斌在從碧桂園離職近一年之后，出版了《我在碧桂園的1000天》這本書。書在中信出版社出版后，碧桂園全部買走了。
吳建斌在2014年加盟碧桂園，擔任首席財務官。那時，碧桂園剛在上一年實現了千億銷售額，然后轉頭就在這一年遇到了行業寒冬。
穆迪把中國房地產行業整體評級下調，碧桂園等一批房企股價下跌，卻在資本市場毫無建樹，楊主席的親侄子帶著1.6名銷售員組成的“三鷹計劃”，要挽救銷售額的下降，宣誓場景悲壯得像是戰爭片。
從一開始，作為碧桂園掌舵人的楊國強，和出身央企、工作生活長期在香港的職業經理人的吳建斌，在理念上就存在著巨大的分歧。
當吳建斌帶著團隊弄完一份以現金流管理為核心的預算匯報后，楊主席的反應是，讓會議討論銷售和他冥思苦想的大平層戶型設計。
吳建斌根本不了解楊主席的夢想。
在吳建斌加盟之前，碧桂園內部做過一份未來三年發展目標的測算報告，楊國強極為重視，這是他的偉大夢想的量化數據支撐。
報告分為戰略版和執行版，執行版的結論是，2016年碧桂園的銷售額能達到8074億元，吳建斌問對2017年的預測是多少，報告撰寫者的回答是：
一萬億。
聽到這個數字時，吳建斌屏住了氣。
2
在這段時間里，吳建斌用不少筆墨提到了今天的主角，碧桂園的二小姐、父輩人口中的”豆豆”楊惠妍。
楊惠妍突然找到吳建斌，交談的內容是她關注的新興產業和配套子公司改革。
當時，楊二小姐正在清華讀EMBA，認識了不少高端投資者，她說服了父親斥資數十億投資新產業，而她感興趣的領域包括了工業地產、保險業。
說服不了國王，吳建斌就試圖影響公主。他應該隱約感覺到，和一口潮汕話、動不動就盤腿而坐的楊老板不同，這個能說一口流利美式英語的接班人，能看到老父親看不到的趨勢。
吳建斌幫楊惠妍約見了幾家投資銀行，這幾次會面，內容大同小異。
高盛告訴楊惠妍，建議碧桂園參與高科技產業；
摩根大通提醒楊惠妍，業務覆蓋全球的開發商很少，要在住宅之外做多元布局；
摩根士丹利也提醒老朋友，房地產行業利潤率下降，要考慮多元化投資，但給出的具體建議挺有意思：染紅。
這些老外，沒有一個看好中國住宅業務的。
三家投資銀行的這些建議，是說給楊惠妍的。她有沒有聽進去不知道，但她推動了波士頓咨詢公司做了一份戰略咨詢報告，并讓這家外腦當面向楊國強匯報。
報告有幾個要點：
要重視凈利潤率；
資本市場不認可碧桂園現有模式；
將2020年的銷售目標定位2600億元，收租物業占比12%。
波士頓咨詢公司想要表達的，也是吳建斌一直想說的。
同樣，楊國強不耐煩地聽完這份報告后，立刻要求召開會議，在這場突然宣布的會議上，他吹響了碧桂園前進的號角：
挖人！找錢！
向管理層表達了自己對碧桂園未來的定調后，楊主席轉身盯著墻壁上的世界地圖，不再搭理他們。
世界地圖的某個小點的位置，碧桂園的森林城市正在如火如荼地進行一場殲滅戰。
3
在吳建斌擔心負債率、擔心現金流，楊二小姐關注創新業務的時候，楊國強在2015年底決定，區域總裁們必須拼命拿地。
沒人懂他。
然后，棚改貨幣化帶來的滔天之水，讓三四線城市的樓市沸騰了。
吳建斌2014年加入碧桂園時，碧桂園是行業第七。2017年底，在吳建斌離開11個月后，碧桂園成為了宇宙第一房企。2018年，碧桂園只公布了權益銷售額。
如果看合同銷售額，他們眼看就真的要破萬億了。
事實證明，英明神武的楊主席是對的。所有對碧桂園模式的質疑、對中國房地產行業的看空都是錯的。
然后，新一輪的限購限貸來了，疫情來了，三道紅線來了，房貸集中度管理來了，集中供地來了，所有這些，都一一砸向了民營房企。
去年一整年，我們看到了很多房企、很多房地產大佬的結局，同時想知道碧桂園怎么樣了。
2019年的時候，碧桂園的存貨有7876億，到去年三季度，這個數字是9078億。這意味著，碧桂園有巨量的房子是沒有賣出去的，而且這個數量在這幾年不斷增加。
在存貨的具體結構里，絕大部分又是在建產品，已完工產品占比很小。表明上，說明碧桂園的供需節奏出了問題，進一步說明的問題是，碧桂園的規模太大了，大到讓他們很難在危機時刻踩住剎車。
這家高周轉模式的鼻祖，存貨周轉率已經從2019年的0.4，下降到去年三季度的0.19．
從2020年開始到現在，他們的融資活動現金流凈額，全部是負值。
房子賣不動，融資融不到，這兩個最重要的現金來源，都出了問題。所有的跡象都在表明，碧桂園還沒有穿過這輪周期：
這是一場在ICU里進行的權力交接。
從2015年吳建斌和波士頓咨詢公司的報告被打斷后，楊國強用接下來幾年的業績狂飆，證明了自己是對的，理性、謹慎的職業經理人和咨詢報告都是錯的。
八年過去了，楊國強用一場突如其來的退休聲明，告訴所有人，他不想再一次吹響號角了，帶領碧桂園繼續猛沖猛打了。
以前，他像一個果敢、狡黠、儒雅、肅殺的雄獅，充當著一個時代、一種模式的代言人和守護者。
如今，這頭雄獅突然說自己老了。
相比讓一個人承認自己老了，或許更難讓他接受的，是承認自己錯了。
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