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（圖片來(lái)自Wind）
1月13日，一天時(shí)間，3條新聞，均與樓市有關(guān)，而且都是大消息。
消息1．央行：研究推出結(jié)構(gòu)性工具，重點(diǎn)支持樓市
消息2．國(guó)資委：密切關(guān)注地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)
消息3．銀保監(jiān)會(huì)：努力促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)
消息4．新華社：金融部門(mén)推出新方案，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債狀況
過(guò)去一年樓市總體低迷，不過(guò)近期北京、上海等地樓市成交已出現(xiàn)部分修復(fù)跡象。
多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，在多重政策推動(dòng)下，持續(xù)冰封的市場(chǎng)或?qū)⒕徛嘏?/p>
//?央行：研究推出結(jié)構(gòu)性工具，重點(diǎn)支持樓市? //
據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，在1月13日的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，央行副行長(zhǎng)宣昌能、調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)阮健弘、貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾、金融市場(chǎng)司負(fù)責(zé)人馬賤陽(yáng)等相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)目前市場(chǎng)關(guān)注的多個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了回應(yīng)。
央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾介紹，最近人民銀行在研究推出另外幾項(xiàng)結(jié)構(gòu)性工具，重點(diǎn)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，包括保交樓貸款支持計(jì)劃、住房租賃貸款支持計(jì)劃、民企債券融資支持工具等。
今年進(jìn)一步降息降準(zhǔn)還有沒(méi)有空間？
根據(jù)中國(guó)基金報(bào)報(bào)道，對(duì)于上述問(wèn)題，央行副行長(zhǎng)宣昌能表示，當(dāng)前，隨著疫情防控措施優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)循環(huán)恢復(fù)，微觀主體的信心將逐漸恢復(fù)，活力逐漸釋放，我們將繼續(xù)采取措施提振市場(chǎng)信心，激發(fā)微觀主體活力。
一是推動(dòng)降低企業(yè)綜合融資成本和個(gè)人消費(fèi)成本，降低微觀主體的債務(wù)負(fù)擔(dān)，增加居民消費(fèi)和企業(yè)投資能力。
二是堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)切實(shí)加強(qiáng)和改進(jìn)金融服務(wù)，加大向制造業(yè)、服務(wù)行業(yè)民營(yíng)小微企業(yè)的傾斜支持力度，繼續(xù)推進(jìn)民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具。
三是鼓勵(lì)住房、汽車(chē)等大宗消費(fèi)，圍繞教育、文化、體育等重點(diǎn)領(lǐng)域，加強(qiáng)對(duì)服務(wù)消費(fèi)的綜合金融支持。
四是保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。堅(jiān)持“房住不炒”的定位，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策。用好保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款、保交樓貸款支持計(jì)劃等政策工具，維護(hù)好住房消費(fèi)者合法權(quán)益。實(shí)施好改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。完善住房租賃金融支持政策，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。
有觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)通過(guò)降低按揭貸款利率等手段穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾做出回應(yīng)。
鄒瀾介紹，根據(jù)人民銀行掌握的數(shù)據(jù)，2022年12月份新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率，全國(guó)平均為4.26%，相比2021年12月下降1.37個(gè)百分點(diǎn)，也是2008年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的歷史最低水平。
他指出，這一次新調(diào)整的政策主要是建立新發(fā)放首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，在前期政策取得較好效果的基礎(chǔ)上，按照“因城施策”原則，根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，動(dòng)態(tài)調(diào)整允許階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限的城市范圍，形成支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。
//? 國(guó)資委：密切關(guān)注地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)? //
據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，1月12日，國(guó)務(wù)院國(guó)資委召開(kāi)地方國(guó)資委負(fù)責(zé)人會(huì)議，總結(jié)2022年國(guó)資國(guó)企工作，明確2023年重點(diǎn)任務(wù)。
會(huì)議提出了今年地方國(guó)資國(guó)企工作七個(gè)方面的重點(diǎn)任務(wù)，包括推動(dòng)提質(zhì)增效穩(wěn)增長(zhǎng)、抓好新一輪國(guó)企改革深化提升行動(dòng)、加大國(guó)企科技創(chuàng)新工作力度、推進(jìn)國(guó)有資本布局優(yōu)化和結(jié)構(gòu)調(diào)整、加快推動(dòng)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)、防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)、增強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管效能。
在著力防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)方面，會(huì)議要求，密切關(guān)注地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)，做好債務(wù)、房地產(chǎn)、金融、投資、安全環(huán)保等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控，加快健全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)防控工作體系，牢牢守住不發(fā)生重大風(fēng)險(xiǎn)的底線。
去年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，“在有效支持高質(zhì)量發(fā)展中保障財(cái)政可持續(xù)和地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控”。
財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆日前在接受媒體采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，規(guī)范管理地方政府融資平臺(tái)公司，是防范地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。將進(jìn)一步打破政府兜底預(yù)期，分類(lèi)推進(jìn)融資平臺(tái)公司市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型，推動(dòng)形成政府和企業(yè)界限清晰、責(zé)任明確、風(fēng)險(xiǎn)可控的良性機(jī)制，促進(jìn)財(cái)政可持續(xù)發(fā)展。
浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超表示，從目前情況看，房地產(chǎn)債務(wù)與地方城投平臺(tái)隱性債務(wù)是我國(guó)存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患的兩大領(lǐng)域，當(dāng)下房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍在風(fēng)險(xiǎn)釋放階段，且對(duì)地方政府、地方金融機(jī)構(gòu)等存在一定的潛在沖擊，房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍存和房地產(chǎn)業(yè)還未進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段時(shí)，需避免地方政府債務(wù)問(wèn)題出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，避免風(fēng)險(xiǎn)交叉?zhèn)魅具M(jìn)而防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此政府加杠桿空間將一定程度上受到防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)限制。
李超認(rèn)為，未來(lái)應(yīng)通過(guò)逐步分離、減少地方政府的部分事權(quán)，讓國(guó)企、央企通過(guò)市場(chǎng)化方式參與更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，是平穩(wěn)地方政府債務(wù)規(guī)模的一個(gè)合適選擇，準(zhǔn)財(cái)政工具也自然成為替代財(cái)政工具發(fā)力的合適選擇。
// 銀保監(jiān)會(huì)：努力促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)? //
據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，1月13日，銀保監(jiān)會(huì)以視頻形式召開(kāi)2023年工作會(huì)議。會(huì)議要求，要推動(dòng)銀行保險(xiǎn)監(jiān)管工作再上新臺(tái)階。
一是全力支持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)。把支持恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置。做好對(duì)投資的融資保障，支持社會(huì)領(lǐng)域加快補(bǔ)短板。不斷優(yōu)化進(jìn)出口貿(mào)易金融服務(wù)。大力發(fā)展普惠金融，全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興。
二是努力促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)。堅(jiān)持“房住不炒”定位，落實(shí)“金融十六條”措施，“因城施策”實(shí)施差別化信貸政策，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。
三是加快推動(dòng)中小銀行改革化險(xiǎn)。積極穩(wěn)妥推進(jìn)城商行、農(nóng)信社風(fēng)險(xiǎn)化解，穩(wěn)步推進(jìn)村鎮(zhèn)銀行改革重組。鼓勵(lì)多渠道補(bǔ)充中小銀行資本。
四是統(tǒng)籌推進(jìn)保險(xiǎn)公司回歸本源和風(fēng)險(xiǎn)處置。堅(jiān)決整治惡性競(jìng)爭(zhēng)亂象，研究出臺(tái)保險(xiǎn)公司監(jiān)管評(píng)級(jí)和分類(lèi)監(jiān)管制度。
五是積極推動(dòng)信托等非銀機(jī)構(gòu)聚焦主業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。引導(dǎo)信托公司發(fā)展本源業(yè)務(wù)，持續(xù)拆解“類(lèi)信貸”影子銀行。加快推進(jìn)金融資產(chǎn)管理公司改革。
六是有效應(yīng)對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)集中反彈。督促銀行機(jī)構(gòu)做實(shí)資產(chǎn)分類(lèi)，加大不良資產(chǎn)處置力度。積極配合化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
七是強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)治理體系建設(shè)。
八是持續(xù)提升監(jiān)管有效性。健全金融法治。完善全流程全鏈條審慎監(jiān)管。提升監(jiān)管數(shù)字化智能化水平。依法將各類(lèi)金融活動(dòng)全部納入監(jiān)管。
九是不斷擴(kuò)大高水平對(duì)外開(kāi)放。穩(wěn)步擴(kuò)大銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)制度型開(kāi)放。持續(xù)提升金融服務(wù)共建“一帶一路”水平。積極參與國(guó)際金融治理。
//? 金融部門(mén)推出新方案，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債狀況? //
黨媒新華社刊發(fā)報(bào)道稱(chēng)，當(dāng)前，努力促進(jìn)房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)是金融部門(mén)的工作重點(diǎn)之一。日前，為貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，有關(guān)部門(mén)起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》，擬重點(diǎn)推進(jìn)21項(xiàng)工作任務(wù)，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間，推動(dòng)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。
該方案按照穩(wěn)當(dāng)前也利長(zhǎng)遠(yuǎn)的思路，通過(guò)短期針對(duì)性措施和中長(zhǎng)期制度性安排，圍繞“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四個(gè)方面，重點(diǎn)推進(jìn)21項(xiàng)工作任務(wù)。
根據(jù)行動(dòng)方案，下一步，金融管理部門(mén)將鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與優(yōu)質(zhì)房企自主協(xié)商，推動(dòng)存量融資合理展期；加大信貸、債券等新增融資支持力度；研究銀行向優(yōu)質(zhì)房企集團(tuán)提供貸款，合理滿(mǎn)足集團(tuán)層面流動(dòng)資金需求；支持境外債務(wù)依法償付，提供外匯管理等政策支持。
要進(jìn)一步降低優(yōu)質(zhì)房企財(cái)務(wù)杠桿、提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力，需引導(dǎo)房企運(yùn)用好股權(quán)融資。行動(dòng)方案特別提出了“權(quán)益補(bǔ)充行動(dòng)”，支持優(yōu)質(zhì)房企充實(shí)資本。一方面，支持股權(quán)融資，調(diào)整優(yōu)化并購(gòu)重組、再融資等5項(xiàng)房企股權(quán)融資措施；另一方面，發(fā)展公司制房地產(chǎn)投資信托基金，培育專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃主體，加快住房租賃市場(chǎng)建設(shè)。
報(bào)道稱(chēng)，近年來(lái)，我國(guó)加快建立健全房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制，先后推出重點(diǎn)房企“三線四檔”規(guī)則試點(diǎn)和房地產(chǎn)貸款集中度管理等制度。行動(dòng)方案明確，合理延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過(guò)渡期，同時(shí)完善針對(duì)30家試點(diǎn)房企的“三線四檔”規(guī)則，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎(chǔ)上，完善部分參數(shù)設(shè)置。
該報(bào)道援引中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，隨著一系列金融支持政策的落地實(shí)施，優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流得到更強(qiáng)保障，保交樓穩(wěn)步推進(jìn)，風(fēng)險(xiǎn)將趨于收斂。經(jīng)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)出清，行業(yè)將逐漸步入良性發(fā)展軌道。
//? 北京、上海樓市1月出現(xiàn)修復(fù)跡象? //
上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周（1月2日-1月8日）上海新建商品住宅成交面積35.21萬(wàn)平方米，環(huán)比增加38.38%。分析人士指出，因個(gè)別區(qū)域成交回暖，從而帶動(dòng)全市成交走高。
根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，受疫情影響，12月北京樓市延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，價(jià)格環(huán)比下跌0.08%，成交量環(huán)比下降近20%；新房?jī)r(jià)格止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅0.04%，成交規(guī)模小幅增長(zhǎng)7%。隨著北京逐漸渡過(guò)新冠感染高峰，市場(chǎng)也隨之出現(xiàn)一定的修復(fù)跡象，進(jìn)入1月，新房及二手房成交量有所回升。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，部分城市成交回升，可能由于此前疫情造成的壓抑需求，在管控轉(zhuǎn)向后在短期內(nèi)集中釋放，相關(guān)數(shù)據(jù)也可能存在累積效應(yīng)。
多家券商報(bào)告指出，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于周期底部。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，市場(chǎng)仍有上升空間。?
此前，即使一年來(lái)放松政策不斷，2022年前11個(gè)月，中國(guó)住宅銷(xiāo)售額仍同比下降28.4%。?
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